계약서 사인 직전에 가장 망설이게 되는 게 세금이죠. 부산 아파트 취득세 계산은 공식만 알면 간단합니다. 가격을 넣고(과세표준), 세율을 적용하고, 지방교육세와 농특세를 더하면 끝. 여기에 등기·대출 비용까지 붙이면 총비용이 또렷해집니다.
계산 로드맵(부산 공통 규칙)
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과세표준 확정: 실거래가와 주택공시가격 중 큰 금액
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세율 적용(주택 유상취득)
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6억 이하 1%
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6~9억 구간식 →
세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3 -
9억 초과 3%
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부가세목
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지방교육세 = 취득세의 10%
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농어촌특별세 = 전용 85㎡ 초과 시 0.2%(≤85㎡는 통상 비과세)
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다주택·법인 중과 여부: 조정대상지역 지정 상태와 주택 수에 따라 8%/12% 등 적용 가능
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등기·대출 비용: 소유권 이전 0.26%, 근저당 0.26%(채권최고액 기준)
부산 아파트 취득세 계산 — 가격대별 예시
가정: 과세표준=실거래가, 1주택, 전용 85㎡ 이하(농특세 없음). 실제 납부는 구청 고지서 기준으로 확정됩니다.
5억
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취득세 5,000,000원
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지방교육세 500,000원
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합계: 5,500,000원
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85㎡ 초과면 농특세 1,000,000원 추가 → 6,500,000원
8억(구간식, 세율 ≈ 2.333…%)
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취득세 18,666,667원
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지방교육세 1,866,667원
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합계: 20,533,334원
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85㎡ 초과면 농특세 1,600,000원 추가 → 22,133,334원
12억
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취득세 36,000,000원
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지방교육세 3,600,000원
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합계: 39,600,000원
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85㎡ 초과면 농특세 2,400,000원 추가 → 42,000,000원
다주택·법인 중과(부산에서 자주 묻는 부분)
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조정대상지역에 해당하는 경우
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2주택 8%, 3주택 이상 12%(본세)
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지방교육세 0.4%(과세표준 기준), 농특세는 85㎡ 초과 시 2주택 0.6%p, 3주택+ 1.0%p 가산
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비조정 지역은 보통 3주택부터 8%, 4주택 이상 12% 흐름이 많습니다.
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지정·해제는 변동 가능성이 있어 계약 전 관할 확인이 안전합니다.
등기·대출까지 합치면 “총비용”
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소유권 이전 등기: 과세표준 × 0.26%
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예) 8억 → 2,080,000원, 12억 → 3,120,000원
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대출(근저당): 채권최고액(대출액 × 1.1~1.2) × 0.26%
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예) 대출 4억·배수 1.2 → 채권최고액 4.8억 → 12,480,000원 + 수수료·법무사
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체크리스트(부산 아파트 취득세 계산 실수 방지)
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과세표준: 실거래가 vs 공시가격 중 큰 값으로 잡았나
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전용 85㎡ 초과 여부 확인(농특세 유무)
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1주택/다주택/법인 구분 및 조정대상지역 상태 확인
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구간식 세율 적용 여부(6~9억 구간)
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등기 0.26%, 대출 시 근저당 0.26% 반영
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전자신고 후 고지서 금액으로 최종 검증
자주 묻는 질문(FAQ)
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Q. 부산은 지역마다 계산법이 다른가요?
A. 기본 세율 구조는 동일합니다. 다만 조정대상지역 여부와 감면·특례는 구별 안내가 있을 수 있어 고지서로 확인하세요. -
Q. 84㎡는 농특세가 붙나요?
A. 보통 85㎡ 이하는 비과세, 초과 시 0.2% 과세입니다. -
Q. 분양권·입주권도 같은가요?
A. 최종 주택 취득 시점의 규정을 따릅니다. 전매·원시취득 여부에 따라 예외가 있으니 케이스별 확인이 필요합니다.
마무리
정리하면, 부산 아파트 취득세 계산은 네 줄입니다.
가격(과세표준) → 세율 적용 → 부가세목 더하기 → 등기·대출 붙이기.
가격대만 확정돼도 대략치가 바로 나오고, 세부는 고지서로 잠그면 끝입니다.
