집을 정했는데 마지막 관문에서 막히곤 합니다. 바로 돈이 새어 나가는 서울 아파트 취득세·등기 총비용 계산이죠.
계약가만 알면 끝일 줄 알았는데, 과세표준·구간식 세율·전용 85㎡·중과·등록면허세·인지세·법무사 보수… 이름부터 숨이 찹니다.
그래서 이 글은 서울 아파트 취득세·등기 총비용 계산을 “가격 → 조건 → 합계” 흐름으로 풀었습니다. 변수는 단순합니다.
실거래가와 공시가격 중 큰 값(과세표준), 전용 85㎡ 기준, 주택 수·지역에 따른 중과, 그리고 등기 비용 구성.
이 네 가지만 차례대로 대입하면 서울 아파트 취득세·등기 총비용 계산이 깔끔하게 떨어집니다.
계산 로드맵(서울 기준, 순서대로 적용)
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① 과세표준 정하기: 실거래가 vs 주택 공시가격 중 큰 값.
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② 주택 수·지역 확인: 1주택 일반 / 다주택 중과(조정·비조정).
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③ 전용면적: 85㎡ 초과 여부(농어촌특별세 과세 포인트).
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④ 취득세 계산
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6억 이하: 1%
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6~9억: 구간식(연동) 세율 →
세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3 -
9억 초과: 3%
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지방교육세: 취득세의 10%
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농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 추가(85㎡ 이하는 비과세)
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⑤ 다주택·법인 중과(유상취득)
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조정대상지역: 2주택 8%, 3주택 이상 12%(본세 기준)
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비조정: 통상 3주택 8%, 4주택 이상 12% 흐름(지자체 고지 확인)
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⑥ 등기 비용(소유권 이전)
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등록면허세 0.2% × 과세표준
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지방교육세 등록면허세의 20%, 지방소득세 등록면허세의 10%
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⇒ 합산계수 0.26%(= 0.2% × 1.3)
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법무사 보수·교통비·서류비: 수십만 원 내외(사무소·물건 수·난이도에 따라 상이)
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인지세(매매계약서), 증지·등기 수수료: 금액 구간별 정액 + 건당 수수료
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⑦ 대출 시(근저당 설정)
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채권최고액(통상 대출액의 110~120%)을 기준으로 등록면허세 0.2% + 부가세목(20%·10%) → 실효 약 0.26%
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등기 수수료·법무사 보수 추가
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1주택 일반 케이스 — 가격대별 빠른 감(전용 85㎡ ‘이하’ 가정)
과세표준 = 실거래가, 무대출, 85㎡ ‘이하’ 가정의 예시입니다.
실제 납부 전에는 반드시 관할 고지서·전자납부 화면으로 재확인하세요.
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5억
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취득세 1%: 5,000,000
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지방교육세(10%): 500,000
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농특세: 0
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등록면허세 0.26%: 1,300,000
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기타(인지·수수료·법무사): 수십만 원대
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합계(대략): 6,800,000원 + α
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8억(구간식 세율 = 2.333…%)
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취득세: 18,666,667
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지방교육세: 1,866,667
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농특세: 0
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등록면허세 0.26%: 2,080,000
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기타: 수십만 원대
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합계(대략): 22,600,000원 + α
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12억
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취득세 3%: 36,000,000
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지방교육세: 3,600,000
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농특세: 0
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등록면허세 0.26%: 3,120,000
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기타: 수십만 원대
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합계(대략): 42,700,000원 + α
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1주택이지만 전용 85㎡ ‘초과’라면
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위 금액에 농어촌특별세(0.2%p)가 더해집니다.
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예) 8억, 85㎡ 초과
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농특세: 1,600,000 추가
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합계(대략): 24,200,000원 + α
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다주택·조정대상지역 요약(서울에서 자주 마주치는 흐름)
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조정 2주택: 본세 8%, 지방교육세·농특세는 중과 체계 별도 반영 → 실효 세부담 급증
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조정 3주택 이상: 본세 12%
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비조정: 3주택 8%, 4주택 이상 12% 케이스 다수
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실무 팁
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중과 구간은 지방교육세·농특세 산정 규칙이 일반과 달라 지자체 고지 기준으로 합계가 정해집니다.
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총비용 추정 시 등기 0.26% + 근저당 0.26%(대출 시)를 별도로 얹어 보세요.
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대출(근저당) 포함 시 총비용 감 잡기
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채권최고액 = 대출액 × 보증배수(보통 1.1~1.2)
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근저당 등록 실효세율 ≈ 0.26%
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예) 대출 4억, 채권최고액 4.8억(배수 1.2 가정)
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근저당 등록세 묶음: 약 12,480,000 × 0.001? → 헷갈리기 쉽죠. 깔끔히 4.8억 × 0.26% = 12,480,000원
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여기에 등기 수수료·법무사 비용 추가
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체크리스트(한 번에 정리)
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과세표준: 실거래가 vs 공시가격 중 큰 값 선택
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전용 85㎡ 기준 확인(농특세 여부)
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주택 수·조정 여부로 일반/중과 구분
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취득세 산식 적용(6억 이하 1% / 6~9억 구간식 / 9억 초과 3%)
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지방교육세(취득세의 10%) 가산
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등기: 등록면허세 0.26% + 인지·수수료 + 법무사 보수
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대출 시: 근저당 0.26%(채권최고액 기준) 추가
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고지서·전자납부 화면으로 최종 검증
자주 묻는 질문(FAQ)
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Q. ‘구간식’이 정확히 뭔가요?
A. 6~9억 구간은 금액에 따라 연속적으로 증가하는 세율이 적용됩니다. 예를 들어 8억이면 약 2.333…%가 됩니다. -
Q. 지방교육세는 항상 취득세의 10%인가요?
A. 일반 과세 구간에선 그렇습니다. 다만 중과 구간은 별도 규정이 적용됩니다. -
Q. 등록면허세는 왜 0.26%로 계산하나요?
A. 기본 0.2%에 지방교육세 20%와 지방소득세 10%가 붙어 합계 계수 1.3을 곱합니다. -
Q. 인지세·법무사 비용은 얼마로 잡아야 하나요?
A. 금액 구간·사무소 정책에 따라 수만원~수십만원+α 범위에서 움직입니다. 견적을 받아 합산하세요. -
Q. 일시적 2주택인데 중과를 피할 수 있나요?
A. 법정 기한을 충족하면 1주택 과세 인정 케이스가 존재합니다. 매도·전입 일정 관리가 핵심입니다.
마무리
핵심은 세 가지입니다. 가격(과세표준), 전용 85㎡, 주택 수·지역. 이 셋만 정리하면 서울 아파트 취득세·등기 총비용 계산은 어렵지 않습니다. 숫자가 불안하면 먼저 대략치를 내고, 마지막에 관할 고지서로 고정하면 됩니다.
