집 고르는 건 감, 계산은 규칙입니다. 서울 매매 6억 총비용(취득세+등기+복비) 는 공식만 알면 몇 줄로 끝나요. 가격 6억에 세금(취득세·지방교육세·농특세), 등기(등록면허세 묶음), 중개보수(상한표 이내 협의) 를 차례대로 얹고, 대출이 있으면 근저당 비용을 마지막에 더하면 됩니다.
1) 취득세 — 서울 매매 6억 기준
-
과세표준: 보통 실거래가와 공시가격 중 큰 값(여기선 6억 가정).
-
세율(주택 유상취득): 6억 이하 1%.
-
지방교육세: 취득세의 10%.
-
농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 0.2%(85㎡ 이하는 보통 비과세).
계산(세목 합계)
-
전용 85㎡ 이하:
-
취득세 6,000,000 + 지방교육세 600,000 = 6,600,000원
-
-
전용 85㎡ 초과:
-
위 6,600,000 + 농특세 1,200,000 = 7,800,000원
-
2) 등기 비용 — 등록면허세 묶음
-
등록면허세 0.2% × 과세표준
-
지방교육세(등록분) 등록면허세의 20%
-
지방소득세(등록분) 등록면허세의 10%
-
⇒ 관행상 실효 0.26%
계산
-
6억 × 0.26% = 1,560,000원
-
(등기수수료·인지대·법무사 보수는 별도 수십만 원 +α)
3) 중개보수(복비) — 상한표 이내 협의
-
매매 주택 상한요율(서울/경기 공통): 2~9억 구간 0.4%.
-
실제 보수는 상한 이내 협의제라 r을 낮출 수 있습니다.
계산(예시)
-
상한 0.4% 적용: 6억 × 0.4% = 2,400,000원
-
협의 0.35%라면: 2,100,000원 / 0.30%라면: 1,800,000원
4) 서울 매매 6억 총비용(취득세+등기+복비) — 바로 합산
-
전용 85㎡ 이하, 복비 상한 0.4%, 무대출 가정
-
취득세 묶음 6,600,000
-
등기 1,560,000
-
복비 2,400,000
-
총합: 10,560,000원 + α(수수료·인지·법무사)
-
-
전용 85㎡ 초과, 복비 상한 0.4%, 무대출
-
취득세 묶음 7,800,000
-
등기 1,560,000
-
복비 2,400,000
-
총합: 11,760,000원 + α
-
복비를 협의해 0.35%로 낮추면 각 합계에서 300,000원, 0.30%면 600,000원 줄어듭니다.
5) 대출 있으면: 근저당 비용 더하기
-
채권최고액 = 대출액 × 1.1~1.2(관행 배수).
-
근저당 설정 묶음 비용 ≈ 채권최고액 × 0.26% + 등기 수수료·법무사.
예시
-
대출 3억, 배수 1.2 → 채권최고액 3.6억
-
근저당 비용 3.6억 × 0.26% = 936,000원 + α
-
총비용 = (위 총합) + 936,000원 + α
6) 체크리스트 — 실수 없이 마무리
-
과세표준: 실거래가 vs 공시가격 중 큰 값으로 계산했는지
-
전용 85㎡ 초과 여부 반영(농특세)
-
복비 요율(r) 상한 이내에서 협의했는지(문자/카톡 기록)
-
등기 0.26%, 대출 시 근저당 0.26% 추가 반영
-
인지대·등기수수료·법무사 견적 +α 포함
-
전자신고 후 고지서 금액으로 최종 확인
마무리
틀은 단순합니다. 취득세 묶음 + 등기 0.26% + 복비(협의), 그리고 대출이 있으면 근저당 0.26%. 이 순서로 더하면 서울 매매 6억 총비용(취득세+등기+복비) 가 바로 숫자로 잡힙니다. 숫자는 담백하게, 협상은 또렷하게—그 조합이 끝까지 든든합니다.
