집은 감으로 보고, 비용은 공식으로 계산하자. 서울 매매 10억 총비용 계산 예시는 네 줄이면 끝난다.
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취득세 묶음, 2) 등기 0.26%, 3) 복비(상한표 이내 협의), 4) 대출 있으면 근저당 0.26%.
이 순서로 더하면 계약 전에도 총액이 선명해진다.
1) 전제값 정리(서울, 주택 매매)
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과세표준: 보통 실거래가와 공시가격 중 큰 금액 → 여기선 10억 가정
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세율(주택 유상취득): 9억 초과 3%
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지방교육세: 취득세의 10%
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농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 0.2%, 85㎡ 이하는 통상 비과세
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등기(소유권 이전): 0.26%(등록면허세 0.2% + 부가 30%)
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복비 상한(매매): 9억~12억 미만 0.5% — 실제는 상한 이내 협의제
2) 세목부터 계산 — 서울 매매 10억
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취득세: 10억 × 3% = 30,000,000원
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지방교육세: 3,000,000원
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농특세(전용 85㎡ 초과 시): 2,000,000원
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세목 합계
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85㎡ 이하: 33,000,000원
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85㎡ 초과: 35,000,000원
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3) 등기 비용(소유권 이전)
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10억 × 0.26% = 2,600,000원
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등기수수료·인지대·법무사 보수는 수십만 원 + α 별도
4) 중개보수(복비) — 상한 vs 협의
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상한 0.5%: 10억 × 0.5% = 5,000,000원
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협의 예시
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0.40% → 4,000,000원
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0.35% → 3,500,000원
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0.30% → 3,000,000원
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부가세/영수증 처리 방식은 계약 전 합의
5) 대출이 있으면 근저당 비용 더하기
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채권최고액 = 대출액 × 1.1~1.2(관행 배수)
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근저당 묶음 비용 ≈ 채권최고액 × 0.26% + 수수료·법무사
예시
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대출 5억, 배수 1.2 → 채권최고액 6억
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근저당 비용 6억 × 0.26% = 1,560,000원(+ α)
6) 서울 매매 10억 총비용 계산 예시 — 상황별 합계
A) 85㎡ 이하, 무대출, 복비 상한 0.5%
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세목 합계: 33,000,000
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등기: 2,600,000
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복비: 5,000,000
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총합: 40,600,000원 + α(수수료·인지·법무사)
B) 85㎡ 초과, 무대출, 복비 0.4% 협의
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세목 합계: 35,000,000
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등기: 2,600,000
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복비: 4,000,000
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총합: 41,600,000원 + α
C) 85㎡ 이하, 대출 5억, 복비 0.35% 협의
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세목 합계: 33,000,000
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등기: 2,600,000
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복비: 3,500,000
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근저당: 1,560,000
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총합: 40,660,000원 + α
복비를 0.5%→0.35%로 낮추면 150만 원 절감, 0.5%→0.30%면 200만 원 절감.
7) 체크리스트(당일 점검)
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과세표준: 실거래가 vs 공시가격 중 큰 값으로 확정
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전용 85㎡ 초과 여부 반영(농특세)
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복비 요율(r) 상한 이내 협의 및 영수증/세금계산서
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등기 0.26%, 대출 시 근저당 0.26% 포함
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인지대·등기수수료·법무사 견적 +α 확인
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전자신고 후 고지서 금액으로 최종 고정
마무리
서울 매매 10억 총비용 계산 예시는 결국 네 항목의 합이다.
취득세 묶음 + 등기 0.26% + 복비(협의) + 근저당(있으면).
숫자는 담담하게, 협상은 또렷하게. 이 순서만 지키면 예산 짜기가 훨씬 쉬워진다.
