분양권 취득세·인지세 언제 내나… 계약서 앞에서 가장 많이 나오는 질문입니다. 분양권 취득세·인지세 언제 내나를 정확히 이해하면 자금 계획이 흔들리지 않습니다. 이 글은 분양권 취득세·인지세 언제 내나를 상황별로 끊어 설명하고, 놓치기 쉬운 증빙과 일정 관리까지 한 번에 정리합니다.
기본 개념 먼저 잡기
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취득세
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‘부동산을 실제로 취득했을 때’ 내는 지방세입니다. 분양권 단계에서는 권리를 사고팔 뿐이라 보통 등기 또는 사용승인과 동시에 취득세 이슈가 생깁니다.
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인지세
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금액이 적힌 계약서를 작성할 때 붙는 세금(수입인지·전자수입인지). 계약서 원본 장수만큼 부과되는 구조를 기억하세요.
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타임라인으로 보는 납부 시점
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1) 청약 당첨·계약 체결
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인지세: 분양계약서 작성 시점에 부과 대상. 전자계약이면 전자수입인지로 처리.
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취득세: 아직 아님. 권리만 생겼을 뿐 ‘부동산 취득’이 아니므로 납부 시점이 아님.
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2) 중도금·옵션 선택
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인지세: 별도의 금액기재 계약서(추가 계약) 작성 시 추가로 발생할 수 있음. 견적서·안내문은 보통 비대상.
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취득세: 여전히 아님.
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3) 잔금·소유권 이전 등기 또는 사용승인
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취득세: 통상 등기·사용승인·잔금지급 중 먼저 도래한 날을 기준으로 납부 의무가 시작됩니다. 관할 지자체 고지 또는 자진납부로 처리.
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인지세: 잔금 정산 계약서를 새로 쓰면 추가 발생 가능.
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4) 분양권 전매(권리 양도)
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인지세: 양도·양수 계약서 작성 시 인지세 대상.
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취득세: 권리 거래만으로는 보통 해당 없음. 다만 양수인이 최종 등기 시점에 취득세 납부.
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케이스별 체크(헷갈리는 포인트만 쏙쏙)
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케이스 A｜일반 분양, 전매 없이 직접 등기
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인지세: 최초 분양계약서(+추가계약 시)
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취득세: 등기/사용승인/잔금 중 빠른 날 시작 → 기한 내 납부
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케이스 B｜분양권을 매수해 승계 등기
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인지세: 양도양수계약서(필요 시 부속합의서도 포함)
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취득세: 양수인 등기 시점에 납부
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케이스 C｜재개발·재건축 입주권→신축 등기
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인지세: 분양·추가분담 계약서 작성 때
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취득세: 신축 주택을 실제 취득하는 시점(등기/사용승인 등)
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준비서류와 납부 방식 요약
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인지세 준비
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계약서 원본 매수(장수), 전자수입인지 결제 수단, 사업주체·중개사 확인 절차
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취득세 준비
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분양계약서·정산서, 잔금 영수증·대출 실행 확인서, 등기필증(또는 접수증), 신분증·도장, 납부서(전자고지)
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납부 방법
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인지세: 전자수입인지 발급 후 계약서에 부착/기재
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취득세: 위택스/이택스 등 전자납부 또는 관할 구청 세무과 방문
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달력에 찍어둘 ‘기한’ 메모
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인지세: 계약서 작성 시점 즉시 처리(전자계약은 시스템에서 동시 진행).
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취득세: 취득일로부터 법정 기한 내 신고·납부. 지연 시 가산세·중가산이 붙을 수 있으니 잔금일 달력에 알림 설정.
비용·증빙에서 자주 나는 실수
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계약서 장수 오판: 원본 부본 수만큼 인지세가 필요한데, 복사본과 혼동.
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전자계약 누락: 전자계약은 전자수입인지로 처리해야 깔끔.
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취득일 착오: 등기 접수일·사용승인일·잔금일 중 가장 빠른 날을 놓치면 가산세 리스크.
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옵션 계약 간과: 금액이 명시된 별도 계약서를 쓰면 인지세 추가 대상이 될 수 있음.
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증빙 분실: 영수증·이체확인·전자수입인지 번호 캡처를 클라우드 폴더에 즉시 보관.
FAQ
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Q. 분양권만 사고팔았는데 취득세는 언제 내나요?
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A. 권리 거래 단계에서는 보통 취득세가 없습니다. 최종 주택을 취득(등기/사용승인/잔금)할 때 납부합니다.
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Q. 인지세는 누가 내나요?
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A. 관행상 계약 당사자가 분담하거나 계약서에 부담 주체를 명시합니다. 명확히 쓰면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
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Q. 옵션 계약도 인지세 대상인가요?
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A. 금액이 적힌 별도 계약서를 작성하면 대상일 수 있습니다. 견적서 수준이면 보통 비대상.
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Q. 취득세를 늦게 내면 어떻게 되나요?
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A. 법정 기한 경과 시 가산세·납부불성실 가산이 붙을 수 있습니다.
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마무리｜핵심만 기억
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인지세는 계약서 작성 시 바로,
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취득세는 실제 취득 시점에.
달력에 기준일을 박아두고, 전자수입인지·전자납부로 깔끔하게 끝내세요. 필요하면 현재 상황(전매 여부, 잔금 예정일)을 알려 주시면 맞춤 일정표로 정리해 드릴게요.
