재건축/재개발 조합원 분양권 전매 규정｜단계·예외·서류·리스크까지 올인원 가이드

재건축/재개발 조합원 분양권 전매 규정은 단계가 많아 한 번에 파악하기 어렵습니다. 조합 단계, 관리처분 인가, 분양계약 체결, 특약 유무에 따라 답이 달라지죠. 그래서 재건축/재개발 조합원 분양권 전매 규정을 찾다가 매번 다른 말만 보고 끝나는 경우가 많습니다.

핵심은 간단합니다. 재건축/재개발 조합원 분양권 전매 규정은 ‘어느 단계에 있는지(인가·계약·입주 전후)’와 ‘정관·모집공고·행정고시’의 조합으로 결정됩니다. 이 글은 실제 검토 순서와 체크리스트를 제시해, 재건축/재개발 조합원 분양권 전매 규정을 스스로 판단할 수 있도록 돕습니다.

전매 판단의 대원칙｜“정관·인가·공고” 삼각 확인

• 정관(조합 내부 규정)

  • 조합원 자격 변경, 지위 양도 제한, 상속·증여·배우자 이전 가능 범위, 탈퇴·제명 시 처리 등을 명시.

• 행정 인가 단계

  • 조합설립 인가 → 사업시행 인가 → 관리처분 인가 등 단계마다 전매 가능성·요건이 달라짐.

• 모집공고/분양계약(일반·조합원)

  • 전매 제한, 거주의무, 우선매입, 재당첨 제한 같은 특약이 최종 기준으로 작동.

재건축/재개발 조합원 전매 가능성｜단계별 체크

• 1) 조합설립~사업시행 인가 전

  • 대체로 조합원 지위 양도 제한이 강함. 정관상 예외(상속·이혼 등)만 허용되는 경우가 흔함.

• 2) 사업시행 인가 후~관리처분 인가 전

  • 지위 이전·지분 양도는 인가 조건·정관에 좌우. 조합 승인 및 신고가 필요한 구조가 보통.

• 3) 관리처분 인가 후~분양계약 체결 전

  • 권리 확정 단계로, 전매 제한 강화 경향. 예외 사유 없이 임의 양도 금지되는 케이스 다수.

• 4) 조합원 분양계약 체결 후(입주 전)

  • 분양권(입주권) 성격이 명확해지며, 전매 제한·거주의무·우선매입 조항이 본격 적용.

• 5) 소유권 이전 등기 전후

  • 등기 전에는 분양권 전매 규정, 등기 후에는 일반 매매 규정으로 전환. 단, 거주의무가 남아 있으면 처분이 제한될 수 있음.

전매 예외가 인정될 수 있는 대표 사유(실무 요약)

• 상속·상속분 정리: 사망·상속 개시로 인한 지위 이전

• 이혼·재산분할: 판결문 또는 공증 합의서에 따른 이전

• 생업상 이전: 전근·사업장 이전 등 불가피한 주거 이동

• 질병·요양: 장기 치료·간병 필요

• 해외 체류: 장기 파견·유학 등

• 강제처분: 경매·공매 등 불가피 상황

예외는 자동 승인이 아닙니다. 조합(또는 사업주체) 승인과 관할 행정절차를 증빙으로 설득해야 합니다. 우선매입·가격 제한이 함께 작동할 수 있습니다.

필수 서류 패키지(상황별 예시)

• 공통: 지위(또는 분양권) 양도·양수 신청서, 분양계약서/조합원 확인서류, 신분증 사본, 개인정보 동의서

• 상속: 가족관계증명서, 상속인 전원 동의서, 상속재산분할협의서(또는 판결문)

• 이혼: 판결문 또는 공증 합의서, 재산분할 내역

• 전근·이전: 전근 명령서, 사업자등록 정정, 근무지 변경 확인

• 질병·요양: 진단서, 입·퇴원 확인서, 치료 계획서

• 해외 체류: 파견 명령서, 비자, 출입국사실증명

• 강제처분: 법원 서류, 채권·압류 관련 문서

계약·정산 포인트(분양권 성격으로 전환된 이후)

• 권리·의무 승계 범위: 분담금 잔액, 추가분담, 이주비·이자, 옵션·발코니, 관리비 선납 등 항목별로 누가 부담하는지 명확히.

• 대금·정산 방식: 계약금/중도금/잔금 일정, 지연 이자율, 상계 기준.

• 위험 고지 조항: 전매 제한·거주의무·우선매입·재당첨 제한 인지 확인 문구 삽입.

• 신고·승계 절차: 조합·사업시행자 승인 → 관할 신고 → 대출·보증 승계 → 인도 확인.

리스크 6가지(사전 차단용)

• 정관 미확인: 내부 규정이 외부 규정보다 더 엄격할 수 있음.

• 단계 오판: ‘인가 전/후’·‘관리처분 전/후’를 혼동해 위반 발생.

• 거주의무 간과: 전매가 가능해도 실거주 미이행으로 제재.

• 우선매입 조항 무시: 승인 받아도 기관이 먼저 매입할 수 있음.

• 브로커 문구 의존: “즉시 전매”·“특별 루트” 등 과장 광고 주의.

• 증빙 부실: 승인·소명 단계에서 서류 누락은 곧 지연·불허.

자주 묻는 질문(FAQ)

• Q. 재건축/재개발 조합원 분양권 전매 규정, 한 줄 요약은?

  • A. 단계(인가·계약·등기) + 정관 + 공고 특약을 함께 적용해 전매 가능 시점과 요건을 확정하세요.

• Q. 조합 승인만 받으면 끝인가요?

  • A. 아닙니다. 관할 행정절차, 우선매입·가격 제한, 대출·보증 승계까지 함께 확인해야 합니다.

• Q. 가족 간 이전은 쉬운가요?

  • A. 상속·이혼 등 정형 사유는 비교적 명확하지만, 증빙과 내부 절차가 깔끔해야 승인 속도가 납니다.

• Q. 전매 제한과 거주의무가 충돌하면?

  • A. 공고·정관의 특약 우선 원칙을 적용합니다. 거주의무 미이행 시 처분 제한이 남을 수 있습니다.

마무리｜실수 없는 실행 순서

1. 정관 원문 열람 → 2) 현재 단계 확인(인가·관리처분·계약·등기) → 3) 공고 특약 대조 → 4) 예외 사유·증빙 준비 → 5) 승인·신고·승계 → 6) 정산·인도.
   이 흐름만 지키면 재건축/재개발 조합원 분양권 전매 규정을 자신 있게 적용할 수 있습니다. 단지·조합명을 알려 주면 필요한 서류 체크리스트를 맞춤으로 정리해 드릴게요.