전세대출 DSR 포함 한도 계산: 보증금·월납입·신규대출을 한 번에 묶는 법

이사나 내 집 준비를 하다 보면 제일 먼저 막히는 질문이 전세대출 DSR 포함 한도 계산입니다. 월세가 아니어도 전세대출의 월 이자(또는 추정 원리금) 이 DSR 분자에 들어가 신규 한도를 좁힙니다. 그래서 오늘 글은 전세대출 DSR 포함 한도 계산을 손에 잡히는 순서로 풀고, 내 상황을 그대로 대입할 수 있도록 시나리오까지 붙였습니다. 작은 숫자 차이가 한도를 크게 바꿉니다.

핵심 개념 — 전세대출이 DSR에 들어오는 방식

• DSR 기본식

  • DSR = (모든 대출의 연간 원리금 합계) ÷ (연소득)

• 전세대출 반영 포인트

  • 대부분의 심사에서 월 이자 납입액을 분자에 포함.

  • 일부는 잔액/가정기간으로 원리금 상환 추정치를 반영할 수 있음.

  • 보증기관 유형·상품 구조·거치 여부에 따라 세부 반영이 달라짐.

• 결론 한 줄

  • 통장에서 나가는 월 이자/원리금이 있으면 전세대출 DSR 포함 한도 계산에서 분자에 합산된다.

전세대출 DSR 포함 한도 계산 — 손으로 따라 하는 6단계

• 1) 기본 수치 적기

  • 월 소득, 전세대출 잔액·금리·거치/만기, 다른 대출의 월 납입.

• 2) 현재 전세대출 월 납입 파악

  • 이자만이면 잔액 × 금리 ÷ 12, 원리금이라면 명세서 상 월 납입 사용.

• 3) 목표 DSR 잡기

  • 예: 40% 등 보수적 상한.

• 4) DSR 기준 월 상환가능액 계산

  • (월 소득 × 목표 DSR) − [전세대출 월 납입 + 기타 모든 대출 월 납입]

• 5) 신규 대출 한도 역산(원리금균등 가정)

  • 한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 − (1+r)^(-n)} / r

  • r=월 금리(연÷12), n=기간(30년=360, 40년=480 등)

• 6) LTV/상품 요건과 교차확인

  • 담보가 있어도 DSR 결과가 더 타이트하면 그 값이 최종 상한.

시나리오 — 전세대출 납입 수준에 따른 한도 차이(참고치)

가정: 신규 주담대(또는 신용) 원리금균등, 기간 30년, 금리 6%(월 r=0.005), 30년 계수 ≈ 166.8.
월 소득 500만, 목표 DSR 40%(= 200만). 기타 부채 없음.

• 케이스 A: 전세대출 이자 월 20만

  • 월 상환가능액 = 200만 − 20만 = 180만

  • 추정 신규 한도 ≈ 180만 × 166.8 ≈ 3.00억

• 케이스 B: 전세대출 이자 월 40만

  • 월 상환가능액 = 160만

  • 추정 신규 한도 ≈ 2.67억

• 케이스 C: 전세대출 원리금 가정 월 60만

  • 월 상환가능액 = 140만

  • 추정 신규 한도 ≈ 2.34억

해석

• 전세대출 월 납입 20만 증가만으로도 30년 만기 한도가 수천만 원 줄어듭니다.

• 같은 전세대출이어도 이자만 vs 원리금 가정에 따라 결과가 크게 달라집니다.

거치·만기·금리를 바꾸면? — 민감도 빠르게 체크

• 거치 중(이자만) → 분자 감소 → 월 상환가능액↑ → 한도↑

• 거치 종료 후 → 월 납입 급증 가능 → DSR 재계산 필요

• 금리 5%로 낮추면(계수 ≈ 186.3)

  • 케이스 B 160만 → ≈ 2.98억(한도↑)

• 기간 40년으로 늘리면(6%, 계수 ≈ 181.7)

  • 케이스 B 160만 → ≈ 2.91억(한도↑, 총이자↑)

내 상황에서 한도를 넓히는 실전 레버

• 전세대출 일부상환: 이자 부담을 낮춰 DSR 분자를 즉시 축소.

• 보증/상품 변경: 금리·한도·거치 구조가 유리한 상품으로 대환 검토.

• 기간·거치 조합: 신규 대출에서 기간 연장·초기 거치로 월 납입을 낮춤(총이자↑는 감안).

• 기타 부채 다이어트: 카드론·마통·차 할부부터 정리 → 월 상환가능액↑

• 소득 합산: 공동 차주 인정 시 분모(연소득) 확대.

• 사전한도 다기관 비교: 내부 산정 로직 차이로 결과 편차가 큼.

체크리스트 — 심사 직전 빠르게 훑기

• 전세대출 잔액·금리·거치/만기 최신 확인.

• 실제 월 납입과 금융사 반영 방식 일치 여부.

• 목표 DSR 보수 설정 후 월 상환가능액 계산.

• 신규 금리·기간 2~3개 시나리오 비교(고정/변동/혼합).

• 거치 종료 후 월 납입 변동 시뮬레이션.

• 서류 정합성(재직·소득·부채)로 사전한도↔본심사 오차 축소.

FAQ — 전세대출 DSR 포함 한도 계산, 자주 묻는 것

• Q. 전세대출 이자만 내는데도 DSR에 포함되나요?
  A. 네, 많은 곳에서 월 이자를 분자에 반영합니다.

• Q. 곧 상환·해지 예정이면 제외되나요?
  A. 보통 상환 전까지는 포함됩니다. 예정 증빙으로 제한적 조정이 가능한지 확인하세요.

• Q. 변동금리 전세대출이면 어떻게 보나요?
  A. 심사에선 보수적으로 금리를 더해 스트레스 시나리오를 적용할 수 있습니다.

• Q. 새로 받을 주담대 방식에 따라 차이가 큰가요?
  A. 원리금균등이 한도 산정에 유리하고, 원금균등은 초기 월 납입이 커져 한도가 줄어들 수 있습니다.

결론 — 한도는 ‘월 납입’을 줄일 때 열린다

전세대출 DSR 포함 한도 계산의 핵심은 전세대출의 월 이자/원리금이 분자에 들어가고, 그만큼 신규에 배정할 수 있는 월 상환가능액이 줄어든다는 점입니다. 이자·기간·거치·대환·소득 합산 같은 레버로 월 납입을 다듬으면, 오늘의 한도는 다시 열립니다. 숫자가 방향을 잡아줍니다.