전세보증금 5억/10억 가능한가(DSR): 소득·이자·자기자본으로 한 번에 판별하는 법

집을 고르기 전 확인부터 하죠. 전세보증금 5억/10억 가능한가(DSR)는 결국 “매달 버틸 수 있는 상환여력”과 “전세대출 월 이자(또는 원리금)”의 비교입니다. 전세대출이 이자만 내는 구조라 해도, 심사에선 그 금액이 DSR 분자로 잡힙니다. 아래 공식과 숫자만 넣으면 전세보증금 5억/10억 가능한가(DSR)를 바로 판별할 수 있습니다.

핵심 공식 — 3줄로 끝내는 판별법

• 월 상환가능액(DSR 기준)

  • 월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 DSR) − 기존 모든 대출의 월 납입

• 전세대출 월 납입(이자만 가정)

  • 전세 이자 = 전세대출잔액 × 연 금리 ÷ 12

• 판별 로직

  • 전세 이자 ≤ 월 상환가능액 이면 가능, 초과하면 불가/감액 필요

  • 참고: 원리금 상환 구조라면 월 납입이 더 커져 더 보수적으로 봐야 합니다.

빠른 역산 — 내 월 소득으로 가능한 전세대출 한도(이자만 가정)

• 가능 전세대출 원금 ≈ 월 상환가능액 × 12 ÷ 연 금리

• 예시(기존부채 0, 목표 DSR 40%)

  • 월 소득 500만 → 월 상환가능액 200만

    • 금리 5%: 약 4.8억

    • 금리 6%: 약 4.0억

  • 월 소득 800만 → 월 상환가능액 320만

    • 금리 5%: 약 7.68억

    • 금리 6%: 약 6.4억

해석

• 같은 소득이라도 금리가 1%p 오르면 가능한 전세대출 원금이 크게 줄어듭니다.

• 기존부채가 있으면 그만큼 월 상환가능액이 줄어 한도도 선형적으로 감소합니다.

시나리오 — 전세보증금 5억/10억 가능한가(DSR) 즉시 판별

가정: 전세는 이자만 납부 구조(보수적으로 원리금이면 더 타이트).
기존부채는 별도 표기. 목표 DSR 40%.

1) 전세보증금 5억

• 자기자본 1억 → 전세대출 4억

  • 월 소득 500만, 금리 5%

    • 전세 이자 약 166.7만(=4억×5%÷12)

    • 월 상환가능액 200만 → 가능(여유 33.3만)

  • 월 소득 500만, 금리 6%

    • 전세 이자 200만 → 한계치(여유 0)

  • 기존부채 월 30만 있으면

    • 상환가능액 170만 → 금리 5% 부족 −16.7만 → 감액 필요

2) 전세보증금 10억

• 자기자본 2억 → 전세대출 8억

  • 월 소득 500만, 금리 5%

    • 전세 이자 약 333.3만 → 상환가능액 200만 초과 → 불가

  • “가능하려면?” 역산

    • 필요 상환가능액 약 333.3만 → 필요한 월 소득 약 833만(기존부채 0 가정)

    • 혹은 자기자본 확대/금리 인하/보증금 감액 중 하나가 필요

원리금 상환이면 얼마나 더 타이트해질까?

• 대략 월 납입(원리금균등) ≈ 전세대출원금 × { r/12 ÷ [1 − (1+r/12)^(-n)] }

• 같은 원금이라도 거치 종료 또는 만기 단축 시 월 납입이 커져 DSR이 훨씬 보수적으로 계산됩니다.

내 상황을 유리하게 만드는 레버

• 자기자본 늘리기: 전세대출 원금을 줄이면 월 이자가 선형적으로 감소.

• 금리 낮추기: 보증·상품 변경, 우대조건 충족으로 실효금리 인하.

• 기존부채 다이어트: 카드론·마통·차 할부부터 정리 → 월 상환가능액↑.

• 목표 DSR 보수 설정: 변동금리라면 +0.5~1.0%p 스트레스 금리로도 버티는지 확인.

• 기간·거치 구조 설계: 잔금대출 전환 시 초기 거치/장기 만기로 월 납입을 낮추되 총이자↑는 감안.

체크리스트 — 계약 전 마지막 점검

• 전세대출 금리·거치/만기·보증 조건 확인.

• 월 소득·기존 월 납입을 같은 기준으로 정리(세전/세후 혼용 금지).

• 전세 이자 vs 월 상환가능액 비교(스트레스 금리 반영).

• 잔금대출 전환 시 월 납입 변화 시뮬레이션.

• 사전한도 다기관 비교로 편차 확인.

FAQ — 전세보증금 5억/10억 가능한가(DSR), 자주 묻는 말

• Q. 이자만 내는데도 DSR에 잡히나요?
  A. 예. 월 이자 자체가 분자에 들어갑니다.

• Q. 기존부채가 조금 있는데 큰 영향인가요?
  A. 월 10만만 늘어도 상환가능액이 동일하게 줄어, 전세 가능 원금이 빠르게 줄어듭니다.

• Q. 금리 변동이 크면 어떻게 보나요?
  A. 계산에서 금리를 보수적으로 +0.5~1.0%p 올려도 버티는지 확인하세요.

• Q. 10억 전세를 꼭 가야 한다면?
  A. 자기자본 확대, 소득 합산, 금리 인하, 보증금 조정 등 여러 레버를 동시에 검토해야 합니다.

결론 — 전세는 “이자 ≤ 상환가능액”이면 가능

전세보증금 5억/10억 가능한가(DSR)는 공식이 단순합니다. 전세 이자 ≤ 월 상환가능액이면 가능, 아니면 구조를 고쳐야 합니다. 내 숫자를 보수적으로 넣고, 금리·자기자본·부채·기간을 조정하면 오늘 선택할 수 있는 범위가 선명해집니다.