분양권 전매 시 중도금 대출 승계 방법｜승계 요건·절차·서류·리스크까지 한 번에

by매일 1개 유익한 정보 • • 2 min read

분양권 전매 시 중도금 대출 승계 방법을 모르면 거래가 멈춥니다. 같은 단지라도 은행·보증·특약이 다르죠. 이 글은 분양권 전매 시 중도금 대출 승계 방법을 가능 여부 판단 → 절차 → 정산 → 리스크 순으로 묶어, 읽는 중에 곧장 체크리스트를 채울 수 있게 했습니다. 중간과 끝에서도 분양권 전매 시 중도금 대출 승계 방법을 다시 확인합니다.

1) 먼저 판단하기｜승계 가능 요건 5가지

  • 보증·상품 허용 여부: HUG/SGI 등 보증상품이 권리 승계를 허용하는지 확인.

  • 은행 내부 기준: 협약은행의 승계 심사 실시 여부, 회차별 재점검 규정.

  • 매수인 DSR 충족: 매수인의 소득·부채 기준으로 승계 한도가 나오는지.

  • 전매 가능 시점 충족: 공고문상의 전매 제한과 거주의무·우선매입 충족.

  • 계약·특약 문구: 모집공고·분양계약서에 승계 제한 문구가 없는지 재확인.

요건 중 하나라도 불가면, 승계 대신 대환/자납/브릿지로 플랜 B를 세웁니다.

2) 절차 한 번에 보기(흐름도식)

  1. 사전 확인

    • 은행·보증에 승계 가능 여부/필요서류/심사 일정 문의.

  2. 전매 계약 체결(조건부)

    • 계약서에 “중도금 대출 승계 불가 시 계약 해제/조건 변경” 문구 삽입.

  3. 승계 심사 접수(매수인 기준)

    • 소득·부채·신용 서류 제출 → 보증기관 동시 심사.

  4. 승계 승인 & 조건표 수령

    • 실행 회차·이자 방식·보증료·취급수수료 확인.

  5. 채무자 변경 실행

    • 은행 창구 또는 전자서명으로 채무자 변경 처리.

  6. 정산·등기 후 보완

    • 미지급 이자·보증료 정산, 담보·보증서 변경 확인서 수령.

3) 준비서류 패키지(매도/매수 분리)

  • 공통: 분양계약서, 납부 스케줄, 신분증, 인감/서명확인, 가족관계증명.

  • 매도인: 기존 대출 약정서, 실행 내역, 미지급 이자·보증료 내역서, 옵션·발코니 계약서.

  • 매수인(심사용)

    • 소득: 근로(원천징수·재직·급여명세) / 사업·프리랜서(종소세·부가세 신고, 거래통장)

    • 부채: 전체 대출 내역·상환 스케줄, 카드론·현금서비스 내역

    • 기타: 공동명의 동의·위임, 전매 동의서(필요 시)

4) 정산·계약에서 돈 새지 않게 하는 포인트

  • 프리미엄(P) 기준

    • “정산 기준금액은 프리미엄만/또는 프리미엄+지정 항목” 문구 고정.

  • 옵션·발코니 처리

    • 포함/별도, 이자 포함/제외를 문장으로 못 박기.

  • 미지급 이자/보증료

    • 승계일 기준 일할 계산 후 누가 부담하는지 계약서에 명시.

  • 중개보수 기준

    • 요율/정액, 부가세 별도, 지급 주체·시점 분명히.

  • 우선매입·거주의무

    • 전매 가능해도 실제 처분 제한이 남을 수 있으니 문구 확인.

5) 승계 실패 대비 플랜 B·C

  • 대환 실행: 매수인이 새 중도금/브릿지로 상환 후 인수. 총비용 비교(이자+수수료).

  • 자납·액면 조정: 일부 회차를 매수인이 현금 납부하고 잔여만 승계.

  • 잔금대출 직행: 전매와 동시에 잔금대출 실행→중도금 상환(일정 맞출 때 유효).

  • 일정 조정: 공정 지연·승인 지연 시 조건부 해제/연장 조항 발동.

6) 리스크 체크리스트

  • 승계 가능 확인: 은행·보증의 공식 답변 확보(이메일/문서).

  • DSR 재계산: 매수인 기준, 기존부채 포함 원리금 다시 계산.

  • 전매 요건: 전매 제한 시작일·기간, 거주의무·우선매입 유무.

  • 정산표: 프리미엄, 옵션·발코니, 미지급 이자·보증료, 관리비·세대계약 비용.

  • 계약 문구: 승계 불가 시 조치(해제/가격 조정/대환 전환).

  • 서류 폴더: 계약·영수증·이체·보증 변경 확인서 스캔.

  • 알림: D−14/D−7/D−1 실행 알림.

7) 자주 묻는 질문(FAQ)

  • Q. 분양권 전매 시 중도금 대출 승계 방법, 승인만 받으면 끝인가요?

    • A. 회차별 재확인이 있을 수 있어 중간 신용대출 추가는 위험합니다.

  • Q. 옵션·발코니 비용도 승계되나요?

    • A. 계약 구조에 따라 다릅니다. 포함/별도를 정해 문서화하세요.

  • Q. 승계가 안 되면 계약은 무조건 파기인가요?

    • A. 조건부 해제/가격 조정/대환 전환 등 대체 조항을 미리 넣어두면 살릴 수 있습니다.

  • Q. 세금은 누가 내나요?

    • A. 분양권 양도세는 매도인 기준, 취득세는 최종 등기 시 매수인 기준이 일반적입니다. 정산표에 부담 주체를 명기하세요.

마무리｜핵심 한 줄

분양권 전매 시 중도금 대출 승계 방법은 승계 허용 확인 → 매수인 DSR 심사 → 채무자 변경 실행 → 미지급 이자·보증료 정산이 전부입니다. 이 순서만 지키면 변수가 줄어듭니다. 단지·은행·보증 정보를 알려 주시면 맞춤 승계 체크리스트를 만들어 드릴게요.

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