첫 매물 보러 가기 전 해야 할 일은 단 하나입니다. 생애최초 주담대 한도 계산으로 내 최대 가능 한도와 버틸 수 있는 월 납입을 동시에 그려보는 것. 감으로 움직이면 혼란만 남습니다. 이 글은 생애최초 주담대 한도 계산을 LTV·DTI·DSR 순서로 정리하고, 금리·기간을 바꿔보며 결과가 어떻게 달라지는지까지 보여드립니다. 오늘 손에 든 숫자만으로도 첫 집의 범위는 분명해집니다.
핵심 개념 — LTV는 ‘담보 한도’, DTI·DSR은 ‘현금흐름 한도’
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LTV(담보인정비율)
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LTV 한도 = 감정가 × LTV 비율
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DTI(총부채상환비율·주거 중심)
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월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 DTI) − 기존 주거대출 월 납입
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DSR(총부채원리금상환비율·전체 부채)
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월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 DSR) − 기존 모든 부채 월 납입
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한도 역산(원리금균등 가정, 공통)
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한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 − (1+r)^(-n)} / r -
r=월 금리(연 금리 ÷ 12),n=총 개월(30년=360, 40년=480)
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최종 원칙
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실제 가능 한도 = min(LTV 한도, DTI 한도, DSR 한도)
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생애최초 주담대 한도 계산 — 손으로 따라 하는 6단계
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1) 담보·자기자본 정리
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매입가/감정가, 보유 현금.
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2) 소득·부채 정리
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월 소득, 기존 주거대출/신용·차 할부/마통 등 월 납입 합계.
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3) 목표 비율 세팅
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안전선으로 목표 DTI/DSR 비율을 정함.
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4) LTV·DTI·DSR 각각 계산
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LTV 한도, DTI 한도, DSR 한도를 구함.
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5) 최종 한도 확정
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세 값의 최솟값을 선택.
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6) 월 납입 검증
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최종 한도에서의 월 납입이 현금흐름과 맞는지 체크.
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시나리오 — 숫자로 감 잡기(참고치)
가정: 원리금균등, 기간 30년(360개월). 금리별 연금현가계수는 대략
5% ≈ 186.3, 6% ≈ 166.8, 7% ≈ 150.2.
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공통 조건
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감정가 6억, 월 소득 500만, 기존 주거대출 월 30만, 기타 부채 월 20만
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목표 DTI 40%, 목표 DSR 40%
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1) LTV 한도
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예시 LTV 70% 가정 → 4.2억
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2) DTI 한도
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월 상환가능액 =
500만×40% − 30만 = 170만 -
금리 6% →
170만 × 166.8 ≈ 2.84억
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3) DSR 한도
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월 상환가능액 =
500만×40% − (30만+20만) = 150만 -
금리 6% →
150만 × 166.8 ≈ 2.50억
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최종 판단
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min(4.2억, 2.84억, 2.50억) = 약 2.50억 -
해당 한도에서 월 납입은 약 150만 수준(동 가정)
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한줄 인사이트
생애최초 주담대 한도 계산에서 담보가 넉넉해도, 실제 상한은 DSR/DTI가 결정하는 경우가 많습니다.
민감도 체크 — 금리·기간 바꿔보기
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금리 5%일 때
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DSR 한도:
150만 × 186.3 ≈ 2.79억(한도↑)
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기간 40년(6%)일 때
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40년 계수 ≈ 181.7 →
150만 × 181.7 ≈ 2.73억(한도↑, 총이자↑)
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기존 부채 월 10만 감소 시
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DSR 월 상환가능액 =
160만→160만 × 166.8 ≈ 2.67억
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첫 집 구매에 유리한 설계 루틴
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부채 다이어트: 카드론·마통·소액 고금리부터 축소 → DSR 분자↓.
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기간·거치 조합: 기간 연장·초기 거치로 월 납입↓(총이자↑는 감수).
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금리 낮추기: 급여이체·자동이체·카드·적금 등 우대조건으로 실효금리↓.
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상환방식 선택: 한도 우선이면 원리금균등, 총이자 우선이면 원금균등(초기 납입 감당 확인).
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소득 합산: 가능 시 배우자 합산으로 분모(연소득) 확대.
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사전한도 다기관 비교: 내부 심사 룰 차이로 결과 편차 큼.
체크리스트 — 계약 전 마지막 점검
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감정가·매입가 기준 확인.
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월 소득·부채 납입을 같은 기준으로 정리(세전/세후 혼용 금지).
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금리·기간 시나리오 2~3개 준비(고정/변동/혼합).
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거치 종료 후 월 납입 상승 시뮬레이션.
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중도상환·보증료·인지세 등 부대비용 반영.
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서류 정합성(재직·소득·부채)으로 사전한도↔본심사 오차 축소.
FAQ — 생애최초 주담대 한도 계산, 자주 묻는 것
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Q. LTV가 허용하는 금액까지 다 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. DTI·DSR이 막으면 그 값이 최종 상한입니다. -
Q. 기간만 늘리면 해결되나요?
A. 한도는 늘지만 총이자도 늘어납니다. 은퇴 시점·현금흐름과 함께 판단하세요. -
Q. 변동금리 위험은 어떻게 반영하죠?
A. 계산에서 금리를 +0.5~+1.0%p 올려도 월 납입이 유지되는지 확인하세요. -
Q. 소득 합산은 항상 인정되나요?
A. 상품·기관별 요건을 충족해야 합니다(공동 차주·증빙 형태 등).
결론 — ‘최솟값’과 ‘월 납입’만 보면 길이 보인다
생애최초 주담대 한도 계산의 핵심은
min(LTV, DTI, DSR)과 그때의
월 납입입니다. 내 숫자를 보수적으로 넣고 금리·기간을 몇 번만
돌려보면, 오늘 선택할 수 있는 예산선이 또렷해집니다. 숫자가 길을 좁혀줍니다.
