대환(갈아타기) 시 DSR 재산정: 금리·기간 바꿀 때 한도와 월 납입이 어떻게 달라지나

답은 예스입니다. 대환(갈아타기) 시 DSR 재산정은 새 금리·기간·방식과 기존 대출 처리 계획을 한 번에 반영합니다. 같은 소득이라도 기존 월 납입을 얼마나 줄이느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다. 이 글은 대환(갈아타기) 시 DSR 재산정의 기준과 계산 흐름, 실제로 한도를 넓히는 방법까지 차례로 정리했습니다.

핵심 개념 — 재산정의 분모와 분자

• DSR 기본식

  • DSR = (모든 대출의 연간 원리금 합계) ÷ (연소득)

• 갈아타기에서 바뀌는 것

  • 기존 대출: 상환·대환·부분상환 여부에 따라 연간 원리금(분자) 이 달라짐.

  • 새 대출: 새 금리·기간·상환방식으로 예상 원리금이 추가.

  • 동시보유 기간이 있으면 기존과 새 대출이 동시에 분자에 합산될 수 있음.

• 핵심 인사이트

  • 월 납입이 줄면 분자가 바로 작아져 DSR 개선 → 한도 여지 확대.

대환(갈아타기) 시 DSR 재산정 — 손으로 따라 하는 7단계

• 1) 현재 수치 정리

  • 월 소득, 기존 대출의 잔액·금리·잔여기간·월 납입(주담대·신용·차 할부·마통).

• 2) 처리 시나리오 선택

  • 전액 상환 후 신규 / 일부상환 후 신규 / 동시보유 기간 발생(브릿지·잔금 시차).

• 3) 목표 DSR 설정

  • 보수적으로(예: 40%) 잡아 월 소득 × 목표 DSR 계산.

• 4) 기존 월 납입 합계 산출

  • 시나리오별로 갈아타기 직전/중복기간/갈아탄 후의 월 납입을 각각 정리.

• 5) 배정 월 상환 계산

  • (월 소득 × 목표 DSR) − 기존 월 납입 합계 = 새 대출에 배정 가능한 월 상환.

• 6) 새 한도 역산(원리금균등 가정)

  • 한도(PV) = 배정 월 상환 × {1 − (1+r)^(-n)} / r

  • r=월 금리(연/12), n=개월 수(예: 360·480).

• 7) 비용 반영 후 최종 판단

  • 중도상환수수료·인지세·설정비·보증료 등 부대비용을 현금흐름에 반영해 결정.

시나리오 — 숫자로 보는 변화(참고치)

가정: 원리금균등, 새 대출 금리 6%(월 r=0.005), 기간 30년(계수 ≈ 166.8), 월 소득 600만, 목표 DSR 40%(= 240만).

• A. 전액 상환 후 신규

  • 기존 월 납입 합계 90만 → 배정 월 상환 240만−90만=150만

  • 추정 한도 ≈ 150만 × 166.8 ≈ 2.50억

• B. 동시보유 6개월(기존 90만 유지)

  • 중복기간 배정 월 상환 240만−90만=150만 → 중복기간 한도 ≈ 2.50억

  • 상환 완료 후 재계산 시 배정 월 상환이 같다면 한도 동일하나, 브릿지 이자가 추가 비용.

• C. 일부상환으로 기존 월 납입 90만 → 50만 축소

  • 배정 월 상환 240만−50만=190만

  • 추정 한도 ≈ 190만 × 166.8 ≈ 3.17억

  • ⇒ 일부상환만으로 한도가 수천만 단위로 확대.

읽는 법

• 월 납입 40만 감소만으로도 30년 만기 한도가 약 0.67억 늘어남(동 가정).

민감도 — 금리·기간·방식 바꾸면

• 금리 5% 가정(계수 ≈ 186.3): C의 190만 → ≈ 3.54억(한도↑).

• 기간 40년 가정(6%, 계수 ≈ 181.7): C의 190만 → ≈ 3.45억(한도↑, 총이자↑).

• 원금균등 선택 시: 초기 월 납입이 커져 DSR 분자↑ → 가능 한도↓ 경향.

실전 레버 — 재산정에서 한도를 넓히는 방법

• 부분상환/대환으로 기존 월 납입 축소: 가장 직접적 효과.

• 기간·거치 조합: 새 대출에 초기 거치·기간 연장으로 중복기간 통과(거치 종료 후 월 납입 상승은 체크).

• 우대금리 충족: 급여이체·자동이체·카드·적금 등으로 실효금리↓.

• 소득 합산: 공동 차주 인정 시 분모(연소득) 확대.

• 부채 다이어트: 카드론·마통·차 할부 등 고금리/약정 큰 항목 우선 정리.

• 일정 관리: 매도·잔금·상환 타이밍을 맞춰 동시보유 기간 최소화.

체크리스트 — 결정을 앞두고 빠르게 점검

• 현재 월 납입 합계와 새 금리·기간 수치 재확인.

• 중도상환수수료·대환비용을 총비용에 반영.

• 거치 종료 후 월 납입 변화를 시뮬레이션.

• 사전한도 다기관 비교로 편차 확인.

• 서류 정합성(재직·소득·부채) 유지로 본심사 오차 축소.

FAQ — 대환(갈아타기) 시 DSR 재산정, 자주 묻는 것

• Q. 곧 상환할 기존 대출은 계산에서 제외되나요?
  A. 상환 전까지는 포함되는 게 일반적입니다. 상환 예정 증빙으로 중복기간을 제한적으로 인정하는 경우가 있습니다.

• Q. 기간만 늘리면 충분할까요?
  A. 한도는 늘지만 총이자도 증가합니다. 부분상환+기간 조정을 함께 검토하세요.

• Q. 변동금리로 갈아타면 위험은?
  A. 금리를 +0.5~+1.0%p 올려도 월 납입이 버티는지 스트레스 시나리오로 확인하세요.

• Q. 원금균등으로 바꾸면 총이자는 줄겠죠?
  A. 총이자는 줄 수 있으나 초기 월 납입이 커져 DSR에 불리합니다. 한도 우선인지, 이자 우선인지 목적을 먼저 정하세요.

결론 — ‘월 납입을 줄이는 설계’가 재산정의 핵심

대환(갈아타기) 시 DSR 재산정은 기존 대출을 어떻게 정리하고 새 금리·기간을 어떻게 설계하느냐에 달려 있습니다. 월 납입을 낮추는 조합(부분상환·기간/거치·금리 인하)을 만들어 넣으면 한도와 현금흐름이 동시에 정돈됩니다. 숫자를 먼저 정리하세요. 선택은 그다음입니다.