대환대출 주담대 고정→변동 대환, 금리 시나리오 표 ｜ 상단캡·혼합형까지 손익 판단

갈아타기는 감이 아니라 숫자 싸움이다.

대환대출 주담대 고정→변동 대환, 금리 시나리오 표를 손에 쥐면 “언제, 무엇을”이 선명해진다.

표면 금리 대신 실납부액(이자+수수료+인지세−우대/캐시백)으로 비교하고, 예상 금리 경로에 따라 고정 유지/변동 전환/혼합형을 나눠 보자.

이 글은 대환대출 주담대 고정→변동 대환, 금리 시나리오 표와 1분 공식, 엑셀 수식, 실행 체크리스트까지 한 번에 담았다.

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문단 전후 여백 1줄

한눈 요약

판단 기준은 총비용 vs 절감이자 → 순이익 ≥ 0이면 전환.
비교는 같은 기간·상환방식으로 고정(원리금/원금균등).
변동 전환 시 상단 캡(cap), 혼합형 고정구간 길이를 함께 체크.

금리 시나리오 표｜고정→변동 전환 의사결정

시나리오 ① 완만한 하락
- 기대 평균변동금리(EAR) < 현재 고정금리 − 0.3%p
- 추천: 변동 또는 혼합형(고정구간 짧게).
- 조건: 우대 2~3개(급여/자동/마이데이터)로 실금리 확정.
시나리오 ② 급락 후 보합
- 단기 하락폭 큼, 이후 횡보 예상.
- 추천: 변동 전환 + 부분상환 병행(초기에 이자효과 극대화).
시나리오 ③ 박스권(±0.3%p)
- 고정·변동 차이 근소.
- 추천: 고정 유지 또는 혼합형(고정구간 중간). 수수료가 크면 유지.
시나리오 ④ 완만한 상승
- EAR ≥ 현재 고정금리 − 0.1%p.
- 추천: 고정 유지, 필요 시 상환기간 조정으로 월 납부 안정화.
시나리오 ⑤ 급등 리스크
- 변동 상단이 캡에 근접/초과 우려.
- 추천: 고정 유지 또는 혼합형(긴 고정구간). 변동 단독 전환 비권장.

EAR(기대 평균변동금리)은 향후 n개월의 가중평균 예상금리(변동주기 반영).

1분 손익 공식(고정→변동 비교)

월이자율: r_fix = 고정연/12, r_var_t = 각 기간 예상변동연/12
고정 총이자(잔여 n개월):
- A_fix = PMT(r_fix, n, -잔액)
- TI_fix = A_fix × n − 잔액
변동 총이자(예상 경로 적용):
- 구간별 A_var_k = PMT(r_var_k, n_k, -잔액_k)를 합산
- TI_var = Σ(A_var_k × n_k) − 잔액
대환 총비용:
- 중도상환수수료 + 인지세 + 설정/말소·송금 − 캐시백
순이익:
- TI_fix − TI_var − 대환 총비용 → 플러스면 전환 유리

근사 비교: 이자절감 ≈ (고정연 − EAR) × (잔액의 절반) × (n ÷ 12).

엑셀/시트 블록

입력: B2=잔액, B3=고정연%, B4=잔여개월, B5=EAR%, B6=총비용
계산:
- A_fix = PMT(B3/12/100, B4, -B2)
- TI_fix = A_fix*B4 - B2
- 근사 TI_var = PMT(B5/12/100, B4, -B2)*B4 - B2
- 순이익 ≈ TI_fix - TI_var - B6
정밀은 변동주기별 EAR를 나눠 PMT를 구간 합산.

혼합형 선택 팁(고정→변동 사이의 타협)

고정구간 길이: 짧을수록 하락포착, 길수록 상승방어.
전환 후 가산금리: 고정구간 종료 뒤 가산폭이 크면 실익 축소.
조기상환 수수료: 혼합형 일부는 고정구간 내 상환 페널티↑ → 약관 확인.

리스크 관리 5가지

상단 캡 확인: 변동 상단제한이 있는지, 몇 %인지.
스트레스 테스트: EAR에 +0.5%p / +1.0%p 얹어도 순이익 유지되는지.
DSR 영향: 변동 시 월 납부 변동폭이 현금흐름을 흔들지.
우대 지속성: 유지 가능한 2~3개만(급여/자동/마이데이터).
실행일: 기존 상환일 다음날로 잡아 임시이자·이중이자 최소화.

계산 블록 직후(스크롤 멈춤 구간)
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숫자만 바꿔 넣는 시나리오 표

케이스 A | 하락 전망(완만)
- 잔액: _____ / 잔여: _____개월 / 고정연: _____%
- EAR: _____% / 총비용: _____원
- 순이익(근사): [(고정−EAR)×잔액/2×(개월÷12) − 총비용] = _____원
- 판단: 플러스면 변동 또는 혼합형(짧은 고정구간).
케이스 B | 박스권
- EAR가 고정과 ±0.3%p 내. 총비용이 크면 유지.
케이스 C | 상승 우려
- EAR+0.5%p 스트레스에서 순이익 음수 → 고정 유지/혼합형(긴 구간).

체크리스트｜대환대출 주담대 고정→변동 대환, 금리 시나리오 표 적용

같은 기간·상환방식으로 비교했다
EAR(변동 기대경로)를 보수적으로 잡았다
상단 캡/혼합형 전환 가산금리를 확인했다
중도상환수수료·인지세·부대비용을 합산했다
순이익 ≥ 0이며 스트레스(+0.5%p)에서도 플러스다
우대 2~3개만 유지 가능
실행일을 상환일 다음날로 예약했다

FAQ

Q. 변동으로 바꾸면 꼭 싸지나요?
- 하락 구간엔 유리하지만 상승 전환 시 손익이 바뀝니다. EAR와 캡으로 검증하세요.
Q. 혼합형이 안전한가요?
- 급등 방어엔 유리하나, 전환 후 가산금리가 크면 실익이 줄 수 있습니다.
Q. 근사 계산만으로 결정해도 되나요?
- 1차 거름망으로 충분합니다. 박빙이면 구간별 PMT로 정밀 계산하세요.

결론｜전환의 답은 “경로 × 비용 × 버팀력”

대환대출 주담대 고정→변동 대환, 금리 시나리오 표를 EAR·캡·수수료와 함께 넣어 순이익을 확인하라.
보수적 스트레스를 통과하고, 생활형 우대만 유지된다면 전환.
아니라면 고정 유지 혹은 혼합형으로 한 박자만 낮추면 된다.
결정은 숫자가 끝낸다—대환대출 주담대 고정→변동 대환, 금리 시나리오 표로.

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